Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.
In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

• Il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
• Il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• L’acquirente ha determinati requisiti.

1. Le imposte agevolate

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

- Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (sul valore catastale);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

- Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA

• Iva ridotta al 4% (sul prezzo d’acquisto);
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

L’imposta di registro proporzionale non può essere più bassa di 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”.
Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessarie per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

2. La base imponibile per il calcolo delle imposte

Cessioni con IVA
Anche quando si acquista con i benefici “prima casa”, se la vendita è soggetta a IVA, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna).
Il sistema del prezzo-valore
Il meccanismo del prezzo-valore si applica, per le compravendite non soggette a IVA, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.

Valore catastale “prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 110

Esempio di calcolo dell’imposta di registro

Supponiamo che un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, abbia una rendita catastale di 900 euro e il corrispettivo pagato sia di 200.000 euro. Se si richiede l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2% è pari a: 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro. Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 2.079 euro (103.950 x 2%). Se non si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione (200.000 euro) e sarà di 4.000 euro (200.000 x 2%).
In caso di acquisto con i benefici “prima casa” e di applicazione del prezzo-valore, si avranno gli stessi vantaggi descritti nel capitolo precedente.

VENDITORE	IMPOSTE DOVUTE
PRIVATO o IMPRESA (con vendita esente da IVA)	REGISTRO	2% (MIN 1.000 Euro)
	IPOTECARIA	50 Euro
	CATASTALE	50 Euro
IMPRESA (con vendita soggetta a Iva)	Iva	4%
	REGISTRO	200 Euro
	IPOTECARIA	200 Euro
	CATASTALE	200 Euro

Base imponibile

TIPO DI CESSIONE	VALORE SUI CUI APPLICARE LE IMPOSTE
Con P.Iva	PREZZO DELLA CESSIONE
Senza P.Iva	POSSIBILE CHIEDERE IL SISTEMA DEL “PREZZO-VALORE” (tassazione sul valore catastale) Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 110

Il sistema del prezzo-valore: condizioni e vantaggi

È APPLICABILE SE	VANTAGGI PER CHI ACQUISTA
- L’acquirente è un privato; - Il fabbricato è a uso abitativo; - L’acquirente richiede espressamente l’applicazione del prezzo-valore all’atto della compravendita; - Le parti indicano nell’atto il corrispettivo pattuito.	- Limite nel potere di verifica dell’Agenzia delle Entrate; - Riduzione del 30% degli onorari notarili.

3. I requisiti per avere le agevolazioni

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti.
In questo caso, oltre a tutte le informazioni da indicare nella dichiarazione sostitutiva, l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” (questa dichiarazione può essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita).

Categoria catastale
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
A/2 “abitazione di tipo civile”;
A/3 “abitazione di tipo economico”;
A/4 “abitazione di tipo popolare”;
A/5 “abitazione di tipo ultra popolare”;
A/6 “abitazione di tipo rurale”;
A/7 “abitazioni in villini”;
A/11 “abitazioni e alloggi tipici dei luoghi”.

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Dove deve trovarsi l’immobile
Altra fondamentale condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare.
Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.
Se residente in altro comune entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al comune la dichiarazione di trasferimento.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
• nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

4. Quando si ha già una “prima casa”

Dal 1 gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.
Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.
Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione.
Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.
Le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici. Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Agevolazioni sul nuovo acquisto quando si è già proprietari di una casa

VECCHIA CASA ACQUISTATA	UBICAZIONE DELLA VECCHIA CASA	IMPOSTE AGEVOLATE SUL NUOVO ACQUISTO
CON AGEVOLAZIONI PRIMA CASA	Vecchia casa e nuova casa nello stesso comune	SI se entro un anno si vende la vecchia abitazione
	qualsiasi comune del territorio nazionale
SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA	stesso comune in cui si trova la nuova casa da acquistare	NO (per avere le agevolazioni è necessario vendere la vecchia abitazione prima di acquistare la nuova)
	comune diverso da quello in cui si trova la casa da acquistare	SI   (non è necessario vendere la casa di cui si è già proprietari)